Steuervorteile für Schweizer mit deutschen Immobilien – lies weiter

Steuervorteile für Schweizer mit deutschen Immobilien als Kapitalanlage. In diesem Artikel gehen wir auf die Steuervorteile für Schweizer Bürger mit Immobilien in Deutschland ein.. WICHTIG, wir gehen hier von Immobilien als Kapitalanlage aus, nicht auf selbstgenutzte Immobilien.

Disclaimer!
Dies ist keine Steuerberatung. Für genaue Informationen, setzen Sie sich mit Ihrem Steuerberater auseinander. 

1 Steuerfreie Veräusserung nach 10 Jahren

Nach deutschem Recht sind Immobiliengewinne nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei. In der Schweiz fallen ebenso keine Steuern in Form von Einkommensteuer, Grundstückgewinnsteuer, somit bleibt der Kapitalgewinn aus Immobilien in Deutschland steuerfrei. Lies weiter.

2 laufende Abschreibungen – AfA

Als privater Investor können auf die Liegenschaften laufende Abschreibungen geltend gemacht werden und damit das einkommensteuerpflichtige Ergebnis gemindert werden. Mehr Details zur AfA. Lies weiter

2.1 Sonderabschreibungen:

Seit 2023 können Neubauprojekte, die bestimmte (Energie-)Effizienzstandards erfüllen, wieder verbessert abgeschrieben werden. Auf Antrag können neue Mietwohnungen zusätzlich zur regulären Abschreibung von 3 Prozent im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei darauffolgenden Jahren mit einem AfA-Satz von bis zu 5 Prozent abgeschrieben werden. Dabei entfällt die sonst übliche zeitanteilige Aufteilung der AfA. Mehr Details zur Sonderabschreibung für Immobilien. weiterlesen.

2.2 Degressive AfA

Die befristete degressive Abschreibung für Wohngebäude gemäß dem neuen Gesetzentwurf (Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness – Wachstumschancengesetz) sieht folgende Konditionen vor:

1. Degressive AfA ist nur für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen gültig.
2. Der Baubeginn muss zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen.
3. Im ersten Jahr können 5% der Investitionskosten abgeschrieben werden, gefolgt von jeweils 5% des Restwerts in den Folgejahren.
4. Der Bauantrag ist nicht mehr entscheidend, sondern der angezeigte Baubeginn, um Projekte zu fördern und den Bauüberhang abzubauen.
5. Das Wachstumschancengesetz hat die Bedingungen für die Sonderabschreibung verbessert, indem der Anwendungszeitraum verlängert, das Baukostenlimit erhöht und die begünstigten Herstellungs- und Anschaffungskosten angehoben wurden.
6. Zur linearen Afa zu wechseln ist möglich.
7. Die degressive Abschreibung kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden, unter bestimmten Bedingungen, darunter ein energetischer Effizienzhausstandard 40 und ein Baukostenlimit von 5.200 Euro pro Quadratmeter.
8. Beim Kauf muss der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 abgeschlossen werden, und die Immobilie muss bis zum Jahresende der Fertigstellung erworben werden.

Quelle: haufe.de

3 Unbegrenzter Verlustvortrag

Wenn Sie mit Ihrer Investition gerade am Anfang stehen oder Fremdfinanziert haben, können die Ausgaben höher als die Einnahmen sein. In Deutschland profitiert man davon, die Verluste eines Jahres vortragen zu können.

4 Deutsche Steuersätze werden nicht auf Schweizer Einkünfte angewendet

Bei positiven Ergebnissen werden in Deutschland nur die deutschen Einkünfte zur Berechnung des maßgeblichen Steuersatzes herangezogen. Schweizer Einkünfte fließen nicht in die Steuersatzberechnung in Deutschland ein. Selbst bei einem Einkommen von Millionen Euro beginnt der Steuersatz für deutsche Liegenschaftserträge bei 14 Prozent.

5 Doppelte Berücksichtigung von Zinsen

Wie bereits erwähnt, sind deutsche Immobilienerträge in der Schweiz steuerfrei. Sie werden lediglich zur Festlegung des Steuersatzes herangezogen. Trotzdem können die in Deutschland gezahlten Zinsen ebenso wie Schweizer Zinsen im Rahmen des allgemeinen Zinsabzugs geltend gemacht werden. Wenn also der Betrag von 50.000 CHF noch nicht ausgeschöpft ist, mindern auch die deutschen Zinsen das Schweizer Einkommen. Dies gilt, obwohl sie bereits in Deutschland steuerlich abgezogen wurden.

6 geringerer Steuersatz mit GmbH oder AG

Als Unternehmen mit einer GmbH oder AG liegt der Steuersatz auf die laufenden Kapitalgewinne bei 15,825%. Eine interessante Möglichkeit, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Erträge zu reinvestieren.