Anna & Jonas – Vom Eigenheim zum Immobilien-Investment

Anna und Jonas kamen auf Empfehlung zu uns, ohne bisher viel über Immobilien als Kapitalanlage zu wissen. Wie viele andere dachten sie, dass Immobilien in erster Linie dazu da sind, selbst darin zu wohnen. Dass man damit auch ein passives Einkommen aufbauen und Steuern in Vermögen umwandeln kann, war ihnen neu.

Festgelegte Ziele:

Auch bei Anna und Jonas haben wir in einer ausführlichen Selbstauskunft gemeinsam folgende Ziele definiert:

• Vermögensaufbau
• Sorgenfreiheit im Alter
• Steuervorteile sichern

Der Weg zur Kapitalanlage

In einem ausführlichen Gespräch haben wir Anna und Jonas die Grundlagen der Immobilieninvestition nähergebracht. Sie lernten, was es bedeutet, Vermieter zu sein und dass bei entsprechender Bonität sogar ohne Eigenkapital investiert werden kann. Gemeinsam nahmen wir verschiedene Immobilien unter die Lupe, wobei unser Fokus darauf lag, sie über die entscheidenden Kriterien einer profitablen Immobilie aufzuklären. Denn niemand möchte in eine Immobilie investieren, die sich aufgrund eines schlechten Standorts, geringer Geburtenrate oder hoher Arbeitslosigkeit schwer vermieten lässt.

Bonitätsprüfung und Finanzierungsplanung

Nachdem alle Unklarheiten beseitigt waren, folgte der Bonitätscheck. Anna und Jonas erhielten die Aufgabe, ihre Einnahmen und Ausgaben sorgfältig zu erfassen, damit wir das passende Finanzierungsvolumen bestimmen konnten. Basierend auf den bereitgestellten Daten konnten wir ein Finanzierungsvolumen von etwa 620.000 EUR ermitteln – ein Betrag, der sich im weiteren Verlauf der Abwicklung noch anpassen kann.

Die Investition: 3-Zimmer-Wohnung in B-Lage

Anna und Jonas entschieden sich schließlich für eine 3-Zimmer-Neubauwohnung in einer B-Lage. Hier sind die wichtigsten Eckdaten:

• Kosten inkl. Stellplatz und Nebenkosten: 384.130 EUR
• Tilgung: 1,5 %
• Wertentwicklung: 4 % p.a.
• Zins: 3,8 %
• Verwaltung: 30 EUR/Monat
• Versicherung gegen Mietausfall und Mietnomaden: 15 EUR/Monat

Monatliche Belastung: 1.741 EUR

Auf Grundlage der Angaben von Anna und Jonas konnten wir einen ungefähren Steuervorteil von 626 EUR pro Monat ermitteln, was die monatlichen Einnahmen auf 1.904 EUR erhöht. Damit bleiben den beiden 163 EUR im Monat übrig.

Prognose und langfristige Planung

Dank des Neubaus wurde eine Mietsteigerung von 20 % alle drei Jahre festgelegt. Das bedeutet, dass Anna und Jonas nach 3 Jahren Mieteinnahmen von 419 EUR, nach 6 Jahren 725 EUR und nach 9 Jahren 1.093 EUR pro Monat erzielen werden – jeweils nach Abzug der Kosten.

Währenddessen arbeitet der Fremdkapitalhebel weiter und die Immobilie gewinnt an Wert. Nach 10 Jahren könnte der Verkaufspreis nach aktuellen Schätzungen bei etwa 568.606 EUR liegen. Da nach 10 Jahren die Spekulationsfrist abgelaufen ist, können Anna und Jonas die Immobilie steuerfrei verkaufen. Ohne Eigenkapital eingesetzt zu haben, hätten sie somit ein Vermögen von über 300.000 EUR aufgebaut.

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